2019-cu ilin ikinci rübündən başlayaraq Azərbaycanın mənzil bazarında aktivliyin zəifləməsi müşahidə olunur. Mənzil bazarında sərmayə qoyuluşunda zəifləmə, qiymətlərdə isə qismən enmə hiss edilir.
Birinci rübdə vəziyyət fərqli idi. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına əsasən, 2019-cu ilin I rübü ərzində ölkənin mənzil bazarında ümumi qiymət indeksi manatla ifadədə 2018-ci ilin müvafiq dövrünə nisbətən 1,2 % artmışdı.
Müvafiq dövr üçün ilkin mənzil bazarında 0,8%, təkrar mənzil bazarında 1,2% artım müşahidə olumuşdu. Bununla yanaşı, əmlak bazarında fəaliyyət göstərən qeyri-hökumət təşkilatlarının məlumatlarına əsasən, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 2019-cu ilin I rübündə həm əmlakın alqı-satqısının həcmində, həm də qiymətlərində artım baş vermişdi.
"MBA LTD" Konsaltinq və Qiymətləndirmə şirkətinin rəhbəri Nüsrət İbrahimov bildirdi ki, son aylarda mənzil bazarında qiymətlərdə enmə var. Qiymət enməsi həm ekonom, həm də elit mənzillərdə müşahidə edilir. Onun verdiyi məlumata əsasən, ümumilikdə mənzil bazardında 1 faizdən çox ucuzlaşma qeydə alınıb. N.İbrahimovun fikrincə, aktivliyin azalmasında neft qiymətlərinin düşməsinin və mövsüm amilinin təsiri var. O qeyd etdi ki, yay aylarında bazarda aktivlik zəifləyir və bu, tələbi aşağı salır, nəticədə qiymətlərdə enmə baş verir.
Tələbin zəifləməsi ilə yanaşı tikintinin həcmində də azalmanın olduğunu söyləyən ekspert bildirdi ki, bahalı mənzillərdə iyul ayı ərzində 1,8 faiz, il ərzində 2,45 faiz ucuzlaşma var. N.İbrahimov dedi ki, orta dəyərdə olan mənzillərin qiyməti ay ərzində 0,78 faiz artıb, amma il ərzində 0,76 faiz azalıb. Ucuz mənzillərin dəyərində isə aylıq müqayisədə 1 faiz, il ərzində 2,38 faiz artım baş verib.
Ekspert neftin qiymətinin azalmasının daşınmaz əmlak bazarına təsirinin hiss edildiyini dedi. O xatırlatdı ki, əvvəllər neftin qiyməti yüksəldikdə alıcılar bazara daha ürəklə, qorxmayaraq sərmayə qoyurdu. Amma indi əllərində olan vəsaiti bir qədər qorumağa çalışırlar, daşınmaz əmlaka sərmayə qoyuluşunda ehtiyatlı davranış nümaiş etdirirlər.
N.İbrahimovun proqnozuna əsasən, bazarda müşahidə edilən durğunluq müvəqqətidir və ilin son aylarında aktivlik yenidən baş verəcək: “Sentyabrın sonu, oktyabrın əvvəllərindən etibarən daşınmaz əmlak, o cümlədən mənzil bazarında canlanma olacaq. Bu canlama da qiymətlərdə özünü göstərəcək və bir qədər bahalaşma baş verəcək. Biz ilin sonuna doğru əlavə olaraq 2-3 faiz artımın baş verəcəyini proqnozlaşdırırıq”.
Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının icraçı direktoru Elnur Azadov isə bildirir ki, 2016-2018-ci illərdə mənzil bazarında müşahidə edilən güclü canlanma ilə müqayisədə son vaxtlar zəiflik var. O söylədi ki, mənzil bazarında aktivliyin yüksəlməsinə 2016-cı ildə Nazirlər Kabinetinin qəbul etdiyi 86 saylı qərar səbəb olmuşdu: “Bu qərardan sonra pilot layihələrin icrasına başlanıldı. Azərbaycanın böyük şəhərlərində, xüsusilə də Bakıda belə layihələrin icrası genişləndi. Yalnız Bakıda 100-ə yaxın pilot layihənin icrasına start verildi. Pilot layihələrlə əlaqədar olaraq tikinti şirkətləri bir çox yerlərdə köhnə binalarda olan mənzilləri satın almağa başladılar. Eyni zamanda “Sovetski”, “Kubinka” adlanan köhnə ərazilərdə evlərdə yaşayan insanların köçürülməsi prosesi gedirdi. Bütün Bunlar bazarda canlanma yaratdı, tələbi gücləndirdi”.
E.Azadov söylədi ki, pilot layihələrə yenilərinin əlavə edilməsi 2018-ci ilin iyul ayından dayandırılıb. Buna görə də tikinti şirkətləri tərəfindən köhnə fondda olan mənzillərin alınmasına pul xərclənmir. O hazırda Bakıda 100-dən bir qədər artıq pilot layihənin həyata keçirildiyini, eyni sayda da qeyri-pilot layihəsinin icra edildiyini bildirdi.
E.Azadov düşünür ki, aktivliyin zəif olmasının digər səbəbi imkanlı adamların köhnə binalardan mənzil alışını azaltmasıdır. İmkanlı adamların yeni binalardan mənzil almağa üstünlük verdiyini deyən ekspert hazırda bazarda təklifin tələbdən üstün olduğunu vurğuladı. Onun sözlərinə görə bazardakı mövcud vəziyyət əlıcılar üçün əlverişlidir: “Bunun yaxşı tərəfi odur ki, rəqabət yaranır, qiymətlər stabilləşir. Qiymətlərə tikinti şirkətlərinin mövqeyi birbaşa təsir edir. Yeni qaydalara görə əvvəllər bir hektar ərazidə tikinti şirkətləri 5-6 girişli bina tikə bilirdisə, yeni normativə görə 1 girişli bina tikə biləcəklər. Buna görə də yeni binaların maya dəyəri yüksələcək və tikinti şirkətləri məcbur olub yeni mənzillərin qiymətinin qaldıracaq.
İndi alıcılar üçün bazarda vəziyyət əlverişlidir. Həm kredit şərtləri əlverişlidir, həm də tikinti şirkətləri qiymətləri aşağı salır. Əvvəllər başlanan pilot layihələrin icrası təxminən 1 il davam edəcək. Bu müddətdə qiymətlərdə stabillik qalacaq. Bir ildən sonra, gələn ildən başlayaraq yeni normativlə binaların tikintisinə başlananda onda qiymətlər artacaq”.
E.Azadov mənzil bazarında alıcılıq qabiliyyətinə çoxlu amillərin təsirinin olduğunu da söylədi. O qeyd etdi ki, bu amillər həm ölkə daxilində, həm də ölkə xaricində baş verən dəyişikliklərdən asılıdır: “Alıcılıq qabiliyyətinə bir neçə amil təsir edir. 2019-cu ildən əmək haqqı ödənişlərinin rəsmiləşdirilməsi də alıcılığa təsir göstərib. Əmək haqqı rəsmiləşdirilməsinə görə iş adamlarının xərci artdığından gəlirləri aşağı düşüb. Ümumi iqtisadi proseslərlərdəki, neft qiymətlərindəki dəyişiklik də mənzil bazarına təsir göstərir. Neft qiymətlərindəki dəyişiklik birbaşa yox, dolayı təsir göstərir. Neft bahalaşdıqda gəlirlər artır və iqtisadiyyata daha çox vəsait yönəldilir, nəticədə də mənzil qiymətləri yüksəlir. Alıcılıq qabiliyyətinə ipoteka kreditlərinin həcmi, bank-kredit siyasətinin vəziyyəti də təsir imkanına sahibdir”.
Vasif CƏFƏROV
