news Image
2012.08.24
07:01
| A A A
Mənzillər yenə şişirdilmiş qiymətlərlə satılır

Aparılan son araşdırmalar yenidən paytaxtda mənzillərin qiymətinin maya dəyərindən çox baha satıldığını, bəzən bu göstəricinin 150-200 faiz arasında dəyişdiyini göstərir. Bununla yanaşı, araşdırmalar Bakı şəhərində hələ də qiymətlərin real və qeyri-real qruplara bölündüyünü də göstərir. Birinci qrupa texniki göstəriciləri heç də pis olmayan, bazarın tələblərinə cavab verən və qiymətləri real potensial alıcının alıcılıq qabiliyyətinə hesablanmış mənzillər daxildir.

İkinci qrupa isə gələcəkdə bazarda qiymətlərin artacağını ehtimal edərək əvvəlcədən şişirdilmiş qiymətlərlə bazara çıxarılan mənzillər daxildir.

Heç kimə sirr deyil ki, son illər şəhərdə onlarla yalançı "elit ev"lər tikilib və bu evlər heç də sadə yeni tikililərdən (ekonom klass) bir o qədər seçilmir və buna baxmayaraq elit qiymətlərlə bazara təklif olunur. Baxmayaraq ki, bu evlərdə avtomobil dayanacağı, gəzinti meydançası, yaşıllıq, binanın giriş-çıxışı, təchizatı və s. göstəriciləri adi sosial tələblərə cavab vermir. Bu baxımdan təkrar mənzil bazarındakı evlərin qiyməti hələ də yeni tikili binalardakı mənzillərdən üstün olaraq qalır. Məsələn, Nərimanov rayonunda tam təmirli 2 otaqlı, 40 kv.m-lik "Xruşşov" layihəli mənzil 55 000 manat (1 kv.m üzrə 1375 manat) olduğu hazırda, 2 otaqlı 80 kv.metrlik tam təmirli hazır tikilinin qiyməti 88 000 manatdır (1 kv.m-i 1100 manata). Belə bir tendensiyanın hökm sürməsi yuxarıda qeyd etdiyimiz amillərlə yanaşı, bir sıra digər faktorlardan - kommunal xidmətlərdən (binada qazın olmaması), müqavilələrin şərtlərinə əməl edilməməsi və s.-dən asılıdır.

Son 3 ilin təhlilləri göstərir ki, Bakıda əsas alqı-satqı predmeti Leninqrad və Fransız layihəli mənzillər olub. Şəhərin mərkəzindən bir qədər kənarda - Yeni Yasamal, Əhmədli, Günəşli, 8-ci kilometr yaşayış massivlərində və mikrorayonlarda yerləşən bu mənzillərə tələbatın artması qiymətlərə təsirini göstərib. Məsələn, 2009-2010-cu illərdə 2 otaqlı fransız layihəli mənzilin qiyməti 49-51 min dollar idisə, indi bu rəqəm 55-56 minə qalxıb.

Aparılan araşdırmalar mənzillərin indinin özündə də maya dəyərindən 1,5-2 dəfə baha satıldığını təsdiqləyir. Elə daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin hələ də arzuedilən səviyyəyə çatmamasında bu amil özü də vacib rol oynayır.

Yaranmış vəziyyət kirayəyə verilən mənzillərin də qiymətinə təsirsiz ötüşmür. Ölkəmizdə, əsas etibarilə də paytaxt Bakıda bu gün mənzil sahibləri tərəfindən alınan kirayə haqlarının yüksək olması danılmaz həqiqətdir. Məsələnin daha bir maraqlı tərəfi isə ondan ibarətdir ki, son dövrlər kirayəyə verilən mənzillərdən daha çox haqq alınmağa başlayıb.

Onu da bildirək ki, kirayə bazarında qiymətləndirmə mexanizmləri bir neçə prinsip əsasında aparılır. Burada əsas rol oynayan amillər evin çoxmənzilli binada yerləşməsindən və ya fərdi həyət olmasından, eləcə də ərazidən asılı olaraq dəyərləndirilir. Çoxmənzilli binalardakı evlərin qiymətləndirilməsi zamanı isə əsasən müqayisəli prinsipdən istifadə edilir. Yəni qiymətlər qonşuluqda satılan mənzillərin qiymətilə uyğunlaşdırılaraq müəyyənləşdirilir. Ekspertlərin sözlərinə görə, mənzilin yerləşmə istiqaməti, məsələn, evin pəncərələri məhəlləyə, mərkəzi küçəyə, ya dənizə açılır - bunların qiymətə təsiri var. Digər tərəfdən, onun metroya yaxınlığı, su və qazla təminatı da əsas rol oynayır. Binanın yaxınlığında ticarət obyekti, sənaye obyektinin yerləşməsi də dəyərə təsir edir.

Qeyd olunan xarici amillərlə bərabər, mənzilin daxili əlamətləri də onun qiymətinin formalaşmasına təsir edir. Adətən, kirayə ev axtaranlar maklerlərə müraciət edir. Bu adamlar az qala 1 aylıq ev kirayəsi haqqı qarşılığında xidmət göstərir. Ölkənin kirayə bazarında mühüm problemlərdən biri isə odur ki, proses zamanı heç bir müqavilə imzalanmır. Halbuki, Nazirlər Kabinetinin "Xüsusi təyinatlı yaşayış sahələrinin kirayə müqaviləsinin forması"nın təsdiq edilməsi barədə 29 aprel 2010-cu il, 80 saylı qərarı var. Bu qərara əsasən, kirayə zamanı xüsusi müqavilə forması doldurulmalıdır. Dövlət bu müqavilədə kirayəçinin haqlarını qoruyur, sahibkarın bildiyini diktə etməsi bu müqaviləyə əsasən mümkün deyil. Hələlik isə iqtisadçı ekspertlər indi kirayə mənzillərin qiymətinin yüksək olmasının heç bir iqtisadi əsası olmadığını ifadə edir. Hesab olunur ki, hazırda mənzillərin satış və kirayə qiyməti, ən azı 30-40 faiz aşağı düşməlidir. Bəzi ekspertlər təklif edir ki, mənzil bazarında ədalətli qiymət prinsiplərinə əməl etmək və tikinti sektorunun özünün dirçəldilməsinə nail olmaq üçün dövlət siyasəti müəyyənləşməlidir və məsələyə inzibati qaydada müdaxilə olmalıdır.

Kirayə mənzil bazarındakı qiymətlərin bir azdan daha çox artması gözlənir. Buna səbəb yeni tədris ilinin başlaması, tələbələrin şəhərə axını ilə bağlıdır.