Özəl ipoteka fondlarının yaradılması zərurətə çevrilir

Məlumat verildiyi kimi son aylarda mənzillərin qiyməti sürətlə bahalaşmaqdadır. Cari il ərzində də bu bahalaşma özünü qabarıq formada büruzə verib.  Statistikaya görə, mənzillərdə yanvar ayında minimum 3, fevralda isə 4-5 faiz qiymət artımı müşahidə olunub. Növbəti aylarda mənzil bazarının daha da bahalaşacağı gözlənilir. Bu isə mənzil ala biləcək insanların sayının azalmasına təsirsiz ötüşmür. Mövcud ipoteka kreditlərinin həcmi isə bu yolla mənzil almaq istəyənlərin heç də hamısının tələblərini qarşılamağa kifayət etmir. 

Ekspertlərin fikrincə, artıq  bir sıra xarici ölkələrdə olduğu kimi Azərbaycanda da bank sektorundan kənar aşağı faizlə kredit verən özəl ipoteka fondlarının yaradılması stimullaşdırılmalıdır. 

İpoteka fondlarının əsas funksiyasının vətəndaşın rifahının, mənzil şəraitin təmin edilməsi olduğunu deyən iqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov Mövqe.az saytına verdiyi açıqlamada özəl ipoteka fondları üçün Azərbaycanda münbit şəraitin olduğu bildirib:  "Təbii ki, bu təcrübədən Azərbaycanda da istifadə edilməsi edilməsi məqsədəuyğundur. Ona görə ki, bu gün ölkədə mənzil şəraiti standartlara uyğun olmayan və yaxud da ümumiyyətlə, öz mənzili olmayan kifayət qədər insan var. Bununla bağlı dövlətin apardığı ipoteka siyasəti problemin tam həllinə kifayət etmir.  Çünki hal-hazırda büdcədən İpoteka Fonduna ayrılan pullar və Fondun özünün kənardan cəlb etdiyi vəsaitlərin həcmi kifayət qədər deyil. Bundan əlavə, hal-hazırda Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin faizlərinin yüksək olması da imkan verir ki, özəl ipoteka fondları yaradılsın və bu fondlar səmərəli gəlirlə fəaliyyət göstərsinlər. Bunun üçün hal-hazırda Azərbaycanda kifayət qədər münbit şərait var". 

Ekspertin sözlərinə görə, özəl ipoteka fondları tikintini özləri həyata keçirərsə, daha çox gəlir əldə edərlər: "Onu da qeyd etmək istərdim ki, özəl ipoteka fondlarının yaradılması və fondların həm maliyyələşmə, həm də tikinti ilə məşğul olması daha effektiv olur. Ona görə ki, əsas məsələ sərf olunan vəsaitlərin həcmindən gedir. Yəni, bir kvadratmetr yaşayış sahəsinin alınmasına və yaxud da ki, hazırlanmasına sərf olunan vəsaitlərdən söhbət gedir. Əgər fond özü tikinti ilə məşğul olacaqsa, bu zaman mənzilin bir kvadratmetr sahəsi daha aşağı qiymətlərlə başa gələcək. Yəni, bu digər bazar qiymətlərinin və sonrakı komisyonların olmadığı qiymətə başa gələcəkdir. Bu da şərait yaradacaq ki, fond vəsaitlərdən daha səmərəli istifadə edilsin. Fond vəsaitləri daha çox mənzil şəraitin yaradılmasına imkan versin ki, bu da onun təklif imkanlarını təbii olaraq genişləndirəcəkdir. Və bu öz növbəsində də ölkədə mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına gətirib çıxaracaq.  

Burda ikinci bir məsələ özəl  ipoteka fondlarının maliyyə qaynaqlarının tapılmasıdır. Əslində, ipoteka faizləri bank faizlərinə nisbətən aşağıdır. Lakin ümumdünya təcrübəsi ilə yanaşsaq, görərik ki, Azərbaycanda ipoteka faizləri digər ölkələrə nisbətən yüksəkdir. Buna görə də, ipoteka fondlarının xarici maliyyə mənbələrdən istifadə etmək imkanları vardır. Bundan başqa demək olar ki, yerli qaynaqlardan da istifadə etmək olar. Yəni, əsas məsələ fondun gəlirliyini təmin etməkdən ötrü mənzil alqı-satqısını həyata keçirmək üçün maliyyələşməni təmin etməkdir. Bununla bərabər, fond özü tikinti ilə məşğul olarsa, tikintini özü apararsa, təbii ki, onun gəlirliyi daha yüksək olacaq".  

İqtisadşı Elxan Vəliyev isə əvvəlcə Dövlət İpoteka Fondunun fəaliyyəti nəticəsində əldə edilən uğurlardan danışdı: "Hazırda İpoteka Fondu yüksək keyfiyyətli kredit portfelinə malik bir kredit təşkilatı kimi formalaşıb.  Fondun maliyyə sağlamlığı ilə əlaqədar bir faktı nəzərə çatdırmaq istərdim di, 2012-ci ildə "Fitch Ratings" agentliyi tərəfindən Fondun beynəlxalq kredit reytinqi suveren ölkə reytinqinə (BBB-) bərabərləşdirilib. Fond bazarda 9 ildir ki fəaliyyət göstərir. Bu fəaliyyət ərzində fond xətti ilə yaradılmış kreditlər hesabına 13701 nəfər Azərbaycan vətəndaşının mənzil şəraiti ilə yaxşılaşdırılıb. Kreditlərin həcmi isə 539 milyon 277 min olub.

O ki qaldı dünya təcrübəsinə, ümumiyyətlə, ipoteka kreditləşməsi sahəsində bir neçə əsas model var. Bunlar universal kommersiya bankları modeli, yaşayış-tikinti əmanətləri modeli, saflaşmış ipoteka bankalar modeli və təkrar bazar  modelidir. Hal-hazırda Azərbaycanda da təkrar bazar modelindən istifadə olunur. Bu modellərin uğurlu tətbiqi üçün ölkədəki makroiqtisadi vəziyyəti, maliyyə sistemini, qanunvericilik bazasını, intibah strukturunun inkişaf səviyyəsini araşdırmaq lazımdır ki, bu ümumiyyətlə, hansısa sitemi tətbiq etmək üçün əsas amillər kimi nəzərdə tutulmalıdır. Azərbaycanda təkrar bazar modelinə üstünlük verilir. Bunun əsası ABŞ-da qoyulub".

İqtisadçının sözlərinə görə, yaxın gələcəkdə təkmil ipoteka sisteminin yaradılması gözlənilir: "Lakin bununla bərabər xarici ölkələrdə olduğu kimi Azərbaycanda da özəl ipoteka fondları yaradılmalıdır. Hesab edirəm ki, bizdə hələ ipoteka bazarında yeni olduğumuzdan yolun başındayıq. Həm qanunvericilik, həm infrastruktur baxımından görüləcək işlərimiz çoxdur. Yaxın gələcəkdə əhalinin marağına xidmət edən təkmil ipoteka sisteminin qurulması nəzərdə tutulur". 

Ekspert  özəl ipoteka fondu üçün investorların fəaliyyətinə stimullaşdırıcı addımların atılmasına, ilkin ipoteka fazizinin azaldılmasına ehtiyac görür: "Özəl ipoteka fondlarının yaradılması ilə bağlı problemlər nələrdən ibarətdir sualına gəlincə isə, qeyd etmək istərdim ki,  ölkədə ümumiyyətlə, investorların fəaliyyətinin genişləndirilməsinə ehtiyac var. Kapital və qiymətli kağızlar bazarının inkişaf etdirilməsi istiqamətində həyata keçirilən tədbirlərə də ciddi riayət olunmalıdır. Xarici investorlardan Azərbaycanda qiymətli kağızlar bazarına hüquqi  statusunun yaradılması, maarifləndirmə işləri gündəmə daxil olmalıdır. İnvestorların maraqlarının daha etibarlı qorunması ilə bağlı müvafiq qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsinə də ehtiyac var.  

Onu da qeyd edim ki, bizdə ipoteka kreditləri üçün ilkin ödəniş 15%-dən 20%-ə qaldırıldı ki, bu xarici təcrübə ilə, MDB ölkələri ilə müqayisədə çoxdur. Məsələn, Rusiyada bu 10%-dir, Qazaxıstanda 13-14%, Ukraynada 15-16%,  hətta Amerika kimi böyük ölkədə 4-5% civarında dəyişir. Bu baxımdan faiz dərəcələri aşağı salınmalıdır. Eyni zamanda investorları cəlb etmək üçün müəyyən şərtlərin güzəştə gedilməsi də artıq bu sahədə ciddi dönüşün yaradılmasını şərtləndirə bilər".