Tikinti şirkətləri mənzil sertifikatları buraxmaqdan qaçır

2 Sentyabr 2014 08:26 (UTC+04:00)

Danılmaz həqiqətdir ki, hazırda ölkədə tikinti bazarında yaranan durğunluğun əsas səbəblərindən biri də mənzil tikintisinin sayının istənilən həddə olmamasıdır. Bunun əsas səbəblərindən biri də tikinti şirkətlərinin maliyyə cəhətdən yaşadıqları çətinliklər, banklardan kredit götrülməsində üzləşdikləri problemlərdir. Digər mənbələr hesabına isə inşaat prosesinin həyata keçrilməsinə tikinti şirkətlərə hələ də meyl etmir. Bu xüsusda konkret misal kimi mənzil sertifikatını göstərmək olar.

Mənzil sertifikatları məhz bu funksiyanı yerinə yetirir. Daşınmaz əmlak və qiymətli kağızlar bazarı arasında körpü rolunu oynayan mənzil sertifikatları həm tikinti şirkətlərinin, həm də mənzil alıcılarının tələblərinin ödənilməsində mühüm rol oynayır. Mənzil sertifikatı "Əmlak" bazarı jurnalıın məlumatına əsasən, tikinti şirkətləri (yəni emitent) tərəfindən fiziki və hüquqi şəxslər (yəni investorlar) arasında yerləşdirilən qiymətli kağızlardır. Bu kağız öz sahibinə mənzil sertifikatında göstərilən mənzil üzərində hüquq verir.

Məsələ bundadır ki, bina tikilərkən, yəni tikinti prosesi hələ başa çatmadıqda, buradan mənzil satılarkən tikinti şirkəti onunla bağlı hər hansı sənəd verə bilməz. Başqa sözlə, hələ mövcud olmayan mənzilin sənədləşdirilməsi mümkün deyil. Bu vəziyyətdən çıxış yolu olaraq mülki qanunvericiliyə əsasən, mənzil tikənlərə belə bir qiymətli kağız – mənzil sertifikatları buraxmaq hüququ verilib. Mənzil sertifikatları mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd deyil, lakin tikintinin başa çatmasından sonra mülkiyyət hüququnun qeydiyyatını aparan orqan üçün bu sertifikatda göstərilən mənzilə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədin verilməsi üçün əsasdır.

Daha sadə desək, mənzil sertifikatının alıcısı onun üzərində nəzərdə tutulan mənzili alır, tikinti şirkəti isə mənzil sertifikatını buraxmaqla tikintini başa çatdırandan sonra həmin mənzili sertifikatın sahibinə verəcəyi barədə öhdəlik götürür.

Əgər sertifikatın müddəti başa çatanda tikinti şirkəti (emitent) sertifikatın sahibinə vəd etdiyi mənzili verə bilmirsə, onda müştəriyə sertifikata yatırdığı məbləği və əlavə kompensasiya ödəməlidir. Mənzil sertifikatları təminatlı və təminatsız ola bilər. Təminatlı sertifikat o deməkdir ki, əgər sertifikatın müddəti başa çatanda emitent öhdəliyini yerinə yetirə bilmirsə, bu öhdəliyi sertifikata təmin verən qurum – bank yerinə yetirməlidir. "Turan" agentlyinin məlumatına görə isə, il yarımdır ki, tikinti şirkətləri mənzil tikintisinin maliyyələşməsi üçün mənzil sertifikatı buraxmır. Mənzil sertifikatlarının buraxılşı və dövriyyəsi üzrə normativ hüquqi baza 2008-ci ilin əvvəlində formalaşıb. Həmin ildə 4 buraxılış üzrə 19,6 milyon manatlıq 256 mənzil sertifikatı yerləşdirilib. 2009-cu ildə Qiymətli kağızlar üzrə Dövlət Komitəsi 277,1 milyon manat manat məbləğində 387 ədəd mənzil sertifikatının satışı üzrə bir buraxılışı qeydiyyata alıb. Onların predmeti 81,8 min kvadratmetr sahə olub.

Sonrakı illərdə də mənzil sertifikatları populyar olmayıb. 2011-2012-ci illərdə onları yalnız bir emitent buraxıb. 2012-ci ildə buraxılan sertifikat sayı 500-dən 96 ədədə enib. Sonrakı dövrdə iəs bu sertifaktalara maraq daha da azalıb. Mütəxəssislər bildirir ki, mənzil sertifikatları kredit, girov, əmlak münasibətlərini yüngülləşdirən və faydalı sənədlərdən biridir. Məsələ bundadır ki, adi hallarda tikintisi başa çatmamış, yəni hələ fiziki cəhətdən mövcud olmayan mənzili almaq risklidir. Amma sertifikatın buraxılması göstərir ki, tikinti şirkəti bu mənzili tikəcəyinə zəmanət verir. Bu səbəbdən mənzili tikintisi baaş çatmayan binada sertifaktla almaq daha sərfəlidir.